【不動産売却の落とし穴】「確定測量」はなぜ必要？福岡・糟屋郡で土地・戸建てを高く安全に売るための完全ガイド

こんにちは！株式会社リブレステートの営業担当です。
早いもので今年も残りわずかとなりましたね。私の地元、糟屋郡粕屋町では、年末になると餅つきの音が聞こえてきたり、駕与丁公園の木々が寒空の下で静かに佇んでいたりと、季節の移ろいを肌で感じます。糟屋郡（志免町、宇美町、篠栗町、須恵町、新宮町、久山町）や福岡市エリアで生まれ育って数十年、この街の景色も随分と変わりましたが、人々の温かさは変わりませんね。

さて、長年このエリアで不動産の仕事に携わっていると、「実家の土地を売りたいけれど、お隣との境界がどこかわからない」といったご相談を頻繁にいただきます。特に、古くからある家や、相続した土地の場合、境界杭が見当たらなかったり、ブロック塀がどちらの敷地にあるのか曖昧だったりすることが少なくありません。

そこで今回は、不動産売却、特に土地や戸建てを売却する際に極めて重要なキーワードとなる「確定測量（かくていそくりょう）」について、どこよりも詳しく、そして分かりやすく解説していきます。専門的な話も少し出てきますが、これを読むだけで「売却後のトラブル」を未然に防ぎ、安心して取引ができるようになりますので、ぜひ最後までお付き合いください。

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1. そもそも「確定測量」とは何か？なぜ重要なのか

不動産売却、特に「土地」や「一戸建て」の売却において、「確定測量」という言葉を耳にしたことはありますか？
簡単に言うと、「隣接地との境界（筆界）を、隣人の立ち会いのもとで明確にし、図面化して確定させる作業」のことです。

「え？ 登記簿（登記事項証明書）に面積が書いてあるから、それでいいんじゃないの？」と思われる方も多いでしょう。しかし、ここに不動産取引の大きな落とし穴があります。

登記簿の面積と実際の面積は違うことが多い

実は、法務局にある登記簿に記載されている面積（公募面積）は、必ずしも正確とは限りません。特にここ福岡市や糟屋郡の古い住宅地などでは、明治時代に行われた測量（地租改正時の測量）をもとにした記録がそのまま残っているケースが多々あります。

当時の測量は技術も未熟で、「縄伸び」「縄縮み」といった言葉があるように、実際の面積よりも小さく登録されていたり、逆に大きく登録されていたりすることが珍しくありません。この「公簿面積」と「実測面積」のズレが、売却時のトラブルの火種になるのです。

【公簿面積と実測面積の違い】

項目	公簿面積（登記簿面積）	実測面積（確定測量後）
根拠	法務局の登記記録に基づく	土地家屋調査士による現地測量に基づく
精度	低い場合がある（特に古い土地）	ミリ単位で正確
信頼性	あくまで参考数値扱いされることも	取引や融資において最も信頼される

なぜ今、確定測量が求められるのか

昔の不動産取引では「公簿売買（登記簿の面積で売買する）」が一般的でしたが、現在はコンプライアンス意識の高まりや、買主様のリスク回避の観点から、「確定測量渡し（測量図を作成して引き渡す）」が条件となるケースが増えています。

特に、以下のようなケースでは確定測量がほぼ必須となります。

• 土地の価格（坪単価）が高いエリアでの売却（福岡市内や新宮町、粕屋町の一部など）
• 買主が不動産業者（建売用地など）の場合
• 隣地との境界杭が見当たらない、またはブロック塀の位置が怪しい場合
• 相続税の物納をする場合

2. 確定測量が必要な具体的なケースとメリット

では、どのような時に確定測量を行うべきか、もう少し深掘りしてみましょう。私たちリブレステートが営業エリアとする糟屋郡（宇美町や須恵町、篠栗町など）でも、古い農家住宅から新しい分譲地まで様々な物件がありますが、状況によって判断が異なります。

① 境界標（杭）がない、または不明確な場合

現地を見に行った際、四隅に「プラスチック杭」「コンクリート杭」「金属プレート」などはしっかり入っていますか？ 長年の経過で土に埋もれたり、工事で抜けてしまったりしていることがあります。境界が不明確だと、買主様は「どこまでが自分の土地かわからない」という不安を抱き、購入を見送る原因になります。

② 土地の坪単価が高い場合

例えば、福岡市内の人気エリアや、新宮町の駅周辺など、坪単価が50万円、100万円を超えるような地域では、わずか1坪（約3.3㎡）の誤差が50万円、100万円の価格差になります。この誤差を曖昧にしたまま取引するのは、売主様にとっても買主様にとってもリスクが大きすぎます。

③ 将来的に分筆（土地を分ける）可能性がある場合

広い土地を売却する場合、買主様が建売業者などで「土地を2つに割って家を建てる」計画を立てることがあります。土地を分筆（ぶんぴつ）するには、土地全体の境界が確定していることが法務局での手続き上、必須条件となります。

メリット：結果的に「高く」「早く」売れる

確定測量を行うと、以下のような大きなメリットがあります。

• 正確な面積（実測面積）で売れる： 公簿面積より実測面積が大きければ、その分売買代金が増える可能性があります（実測精算の場合）。
• 買主の信頼獲得： 「境界トラブルのない安全な物件」として、購入決断を後押しし、早期成約につながります。
• 値引き交渉の抑制： 境界が曖昧な物件は「リスクがあるから安くしてくれ」と言われがちですが、確定測量済みであれば強気の価格設定を維持しやすくなります。

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3. 確定測量の流れと期間（意外と時間がかかります！）

「じゃあ、売れると決まってから測量すればいいや」とお考えの方、ちょっと待ってください！
実は、確定測量はご依頼から完了まで、通常で2〜3ヶ月、隣地との調整が難航すれば半年以上かかることもあるのです。売却スケジュールに大きく影響するため、早めの着手が肝心です。

【ステップ1】土地家屋調査士への依頼・資料調査

まず、測量の専門家である「土地家屋調査士」に依頼します。私たち不動産会社経由で信頼できる先生をご紹介することが一般的です。調査士は法務局や役所で、公図、地積測量図、道路台帳などの資料を集め、現状を分析します。

【ステップ2】現況測量（仮測量）

隣地の方への挨拶を済ませた後、現在のブロック塀や既存の杭をもとに、仮の測量を行います。ここで、公図（地図）との整合性を確認し、ズレがないかをチェックします。

【ステップ3】境界立会い（最も重要！）

ここが最大の山場です。売主様、隣地の所有者様、そして土地家屋調査士が現地に集まり、「ここが境界ですね」と全員で指差し確認を行います。
隣地が個人の場合はその方と、道路（公道）の場合は役所の担当者（福岡市や各町の土木課など）との立会いが必要です。

※糟屋郡の皆様へ： 古い里道や水路が隣接している場合、官民境界査定（役所との立会い）が必要になり、手続きに時間がかかる傾向があります。

【ステップ4】境界確認書（筆界確認書）への署名・捺印

立会いで合意が得られたら、図面を作成し、隣地の方全員から「実印」での押印と「印鑑証明書」の添付をいただきます。これが揃って初めて「境界が確定した」と言えます。

【ステップ5】境界標の設置・登記

新しい境界杭を設置し、必要であれば地積更正登記（面積を正しいものに直す登記）を行います。

4. 気になる「費用」は誰が払う？相場は？

「不動産売却 費用」「マンション売却 費用」といったキーワードで検索される方も多いですが、測量費用は売却にかかる経費の中でも大きなウェイトを占めます。

費用の相場

土地の広さ、形状、隣接地の数（隣人の数）によって大きく変わりますが、一般的な住宅地（30坪〜100坪程度）で、官民査定（道路との立会い）を含む確定測量の場合、おおよそ40万円〜80万円程度が相場と言われています。
もし、隣地との紛争があり弁護士が必要になったり、筆数が極端に多かったりする場合は、100万円を超えることもあります。

費用は誰が負担する？

慣習として、「売主様」の負担で行うことが一般的です。「自分の所有物を明確にしてから引き渡す義務」が売主にはあるからです。
ただし、広大な土地を開発業者が買う場合など、契約条件によっては「買主負担」や「折半」とするケースも稀にあります。このあたりは、私たち仲介業者の腕の見せ所でもあり、契約前の交渉事となります。

5. 確定測量を「しなくても良い」ケースはある？

ここまで「確定測量は必要！」と力説してきましたが、すべての取引で必須というわけではありません。以下のような場合は、「公簿売買」として、測量を省略して取引することもあります。

① 広大な山林や原野の売買

久山町や篠栗町の山間部など、土地の単価が非常に安く、測量費用の方が売買価格を上回ってしまうような場合は、測量をせずに公簿面積で取引することが一般的です。

② 隣地との境界が明らかに明確な場合

比較的新しい分譲地（平成・令和に開発されたニュータウンなど）で、地積測量図が法務局にあり、現地の境界杭もすべて綺麗に残っている場合は、改めて測量し直す必要がないことが多いです。

③ マンション売却の場合

「マンション 売却」「マンション 相場」を気にされている方へ。マンション（区分所有建物）の場合、敷地権として土地の持分を持っていますが、売却のたびにマンション全体の敷地を測量することは現実的ではありません。したがって、マンション売却では通常、確定測量は行いません。

ただし、マンションの1階で専用庭がある場合や、小規模なアパート一棟売りの場合は、境界確認が求められることもあります。

6. 確定測量と「税金」の関係

不動産を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税」がかかります。この時、確定測量にかかった費用はどう扱われるのでしょうか？

答えは、「譲渡費用（売却にかかった経費）」として認められます。
譲渡所得は「売却価格 － （取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算されるため、測量費用を譲渡費用として計上することで、課税対象となる利益を減らし、結果として税金を安くする（節税）効果があります。

確定申告の際には、測量費用の領収書が必要になりますので、必ず保管しておいてください。特に相続した土地を売る場合など、取得費が不明なケースでは、こうした経費の積み上げが重要になります。

7. 地元・糟屋郡での「あるある」境界トラブル事例

最後に、私が実際に経験した、このエリアならではの境界に関するエピソードを少しお話しします。

事例①：お隣のブロック塀が越境していた（志免町の事例）
測量してみると、お隣のブロック塀がこちらの敷地に5センチほど入っていることが判明。「壊して作り直せ」とは言えませんよね。この場合、「越境の覚書」という書類を交わし、「将来、ブロック塀を建て替える時は正しい位置に戻します」と約束してもらうことで、無事に売却できました。

事例②：水路の幅が昔と違う（須恵町の事例）
敷地の裏に水路があったのですが、長年の土砂崩れなどで水路の位置が変わり、公図と現地が全く合わない状態に。役所との協議（官民査定）に時間がかかりましたが、粘り強く交渉し、正しい境界線を確定させることができました。

こうしたトラブルは、測量をしてみないと分かりません。「うちは大丈夫」と思っていても、いざ売ろうとした時に発覚すると、契約が白紙になったり、違約金が発生したりする恐れがあります。

まとめ：安心・安全な不動産売却のために

不動産売却における「確定測量」の重要性、ご理解いただけましたでしょうか？
費用や時間はかかりますが、後々のトラブルを防ぎ、大切な資産を適正な価格で、そして何より気持ちよく次の所有者に引き継ぐためには、欠かせないプロセスです。

福岡市や糟屋郡（粕屋、志免、宇美、篠栗、須恵、新宮、久山）エリアで、
「うちの土地、境界が怪しいかも…」
「古い家だけど、測量しないと売れない？」
「費用がどれくらいかかるか知りたい」
といった疑問をお持ちの方は、ぜひ私たち株式会社リブレステートにご相談ください。

私たちはただ売るだけでなく、提携している優秀な土地家屋調査士と連携し、測量から売却、税金のご相談までワンストップでサポートいたします。マンション査定、一戸建て査定、不動産買取のご相談もお待ちしております。地元出身の私たちが、親身になって対応させていただきます！

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

   

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