【2026年最新版】福岡市・糟屋郡で不動産を売買した方のための「確定申告」完全ガイド｜節税特例から住宅ローン控除の変更点までプロが徹底解説

福岡市および糟屋郡（糟屋町、志免町、宇美町、篠栗町、須恵町、新宮町、久山町）で不動産をご所有の皆さま、こんにちは。 不動産取引において、避けて通れないのが「税金」と「確定申告」です。

「家を売ったけれど、利益が出たら税金はいくら払うの？」「住宅ローンを組んでマイホームを買ったけれど、手続きはどうすればいい？」 特に2026年（令和8年）は、税制改正による住宅ローン控除の延長や、相続登記義務化に伴う市場の変化など、注視すべきポイントが多く存在します。 本記事では、福岡・糟屋エリアの地域特性を踏まえつつ、1万字を超える圧倒的な情報量で不動産確定申告のすべてを徹底解説いたします。

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1. 不動産を「売却」した方の確定申告（譲渡所得税）

土地や建物を売却して利益（譲渡益）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」と「住民税」がかかります。 これは給与所得とは別に計算する「分離課税」方式です。

譲渡所得の計算式

まずは、いくら税金がかかるのかを計算する基礎となる「課税譲渡所得金額」を求めます。

• 譲渡価額：売却代金＋固定資産税の精算金
• 取得費：購入代金（建物は減価償却後）＋仲介手数料＋印紙税＋登録免許税など
• 譲渡費用：今回の売却のために直接要した仲介手数料、測量費、解体費など

所有期間による税率の違い

不動産を売った年の1月1日時点での所有期間により、税率が大きく異なります。 「5年」を超えるかどうかが運命の分かれ道です。

区分	所有期間	所得税	住民税	合計税率
短期譲渡所得	5年以下	30.63%	9%	39.63%
長期譲渡所得	5年超	15.315%	5%	20.315%

※所得税には復興特別所得税を含みます。

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2. 売却時に使える「最強の節税特例」3選

福岡・糟屋エリアでマイホームを売却する場合、多くのケースで税金が「ゼロ」になる可能性があります。 しかし、これらは確定申告を行わないと適用されません。

① 居住用財産の3,000万円特別控除

自分が住んでいた家（マイホーム）を売った場合、所有期間に関わらず、譲渡所得から最高3,000万円まで差し引ける特例です。 福岡市内のマンション価格が上昇している今、売却益が1,000万円、2,000万円と出るケースも増えていますが、この特例を使えば税金はかかりません。

② 10年超所有の軽減税率の特例

10年を超えて所有していたマイホームを売った場合、前述の「長期譲渡所得」よりもさらに低い税率が適用されます。 譲渡所得6,000万円以下の部分について、税率が14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）にまで軽減されます。 3,000万円特別控除と併用できるため、非常に強力な節税策となります。

③ 買い換え（買換え）特例

マイホームを買い換えた際、新居の購入代金が旧居の売却代金より高い場合、その売却益に対する課税を「将来、新居を売る時まで先送りにできる」制度です。 （※非課税になるわけではなく、あくまで「繰り延べ」である点に注意が必要です）

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3. 不動産を「購入」した方の確定申告（住宅ローン控除）

2025年に住宅を購入し入居された方は、2026年2月〜3月の確定申告が「住宅ローン控除」適用のための初年度手続きとなります。 2年目以降は会社員の方であれば年末調整で済みますが、1年目だけは必ず自分で確定申告を行う必要があります。

住宅ローン控除の仕組み

年末時点のローン残高の0.7%が、所得税（および一部の住民税）から最大13年間にわたって直接控除される制度です。 例えば、年末残高が3,000万円であれば、年間最大21万円の税金が戻ってくる計算になります。

4. 2026年版：住宅ローン控除の改正点と注意点

2026年の申告（2025年入居分）からは、これまで以上に「省エネ性能」が重要視されます。 省エネ基準を満たさない新築住宅は、原則として住宅ローン控除が受けられなくなっています。

住宅の区分	借入限度額（子育て世帯等）	借入限度額（一般世帯）	控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅	5,000万円	4,500万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	3,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	4,000万円	3,000万円	13年

プロの視点： 糟屋郡（志免町や新宮町など）で中古マンションや中古戸建てを購入された場合、これまでは控除期間が10年でしたが、2026年改正により、 「省エネ基準適合以上の既存住宅」であれば、中古でも13年間の控除が受けられる可能性が広がっています。 ご自身の物件がどの基準に該当するか、必ず売買契約時の重要事項説明書や証明書を確認しましょう。

5. 相続した不動産の売却と「空き家特例」

最近、糟屋郡エリアでも増えているのが「実家を相続したが、誰も住まないので売却したい」というご相談です。 この場合、一定要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除の特例」が適用できます。

主な適用要件

• 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された戸建てであること（旧耐震基準）
• 相続開始の直前まで、被相続人が一人で住んでいたこと
• 売却代金が1億円以下であること
• 売却までに耐震リフォームを行うか、更地にして（解体して）引き渡すこと

2024年以降、この特例は「売却後に買主が耐震改修や取り壊しを行った場合」でも適用可能になるなど、要件が緩和されています。 相続登記の義務化（2024年4月開始）により、放置されていた不動産を整理する方が急増していますが、この特例を使えるかどうかで、数百万円単位の手残り金額が変わります。

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6. 確定申告のスケジュールと必要書類リスト

2026年（令和8年）の確定申告期間は、原則として2月16日（月）から3月16日（月）までです。 不動産所得や譲渡所得がある場合は、早めの準備を推奨します。

特に「当時の購入代金がわかる書類」がない場合、売却価格の5%を取得費として計算しなければならず、莫大な税金がかかってしまう恐れがあります。 どうしても書類が見つからない場合は、当時のパンフレットや通帳の写しなどで証明できるケースもありますので、ぜひリブレステートへご相談ください。

7. よくある質問（Q&A）とお客様の事例

【お客様の声】志免町・S様（50代男性）

「親から相続した古い実家の処分に困っていました。リブレステートさんに相談したところ、『空き家特例』が使える可能性を指摘していただき、解体更地渡しという条件で売却。 結果的に税金が大幅に抑えられ、残った資金を自分たちの老後資金に回すことができました。自分一人では絶対に気づけなかった特例でした。」

8. まとめ：福岡・糟屋での不動産戦略

不動産の確定申告は、単なる事務手続きではありません。 「知っているか知らないか」だけで、手元に残る現金が数百万円変わる世界です。

2026年の不動産市場は、福岡市の中心部から糟屋郡全域にかけて、再開発やインフラ整備の影響でダイナミックに動いています。 「いくらで売れるか」だけでなく、「税金を差し引いていくら残るか」を考えることが、賢い不動産売買の第一歩です。

株式会社リブレステートは、福岡市・糟屋郡に密着したプロフェッショナル集団として、皆さまの不動産に関する「不安」を「安心」に変えるお手伝いをいたします。 確定申告を控えたこの時期、少しでも疑問があれば、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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