相続した実家を売るときにやってはいけないこと7選｜売却の正しい順番も解説

親から実家を相続したものの、「何から手を付ければいいのか分からない」「空き家になるので早く売りたい」と悩む方は少なくありません。 しかし、相続した実家は通常の不動産売却と違い、相続人の確認、遺産分割、相続登記、税金の確認などを並行して進める必要があります。

特に注意したいのは、焦って解体や家財処分を進めたり、相続人同士の話し合いが整わないまま売却を進めたりすることです。 順番を間違えると、余計な費用が発生したり、利用できた可能性のある税制上の特例を検討しにくくなったり、相続人間のトラブルにつながったりすることがあります。

相続した実家の売却では、「早く処分すること」よりも「正しい順番で判断材料を揃えること」が重要です。

相続した実家はすぐに売っても大丈夫？

結論として、相続直後から不動産会社へ査定や売却相談を始めることはできますが、実際に買主へ所有権を移転するまでには、相続関係や登記を整理する必要があります。

まず確認したいのは、遺言書の有無、法定相続人、実家の登記名義、住宅ローンなどの債務、固定資産税、土地の境界、建物の状態です。 兄弟姉妹など複数の相続人がいる場合には、誰が不動産を取得するのかについて遺産分割協議が必要になるケースがあります。

やってはいけない① 相続人を確認せずに売却を進める

最初に確認するべきなのは、不動産そのものより「誰が相続人なのか」です。

「自分が長男だから実家は自分のもの」「親の介護をしていたから自由に売ってよい」と自己判断するのは避けましょう。 遺言書がある場合には原則としてその内容を確認し、遺言書がない場合には戸籍などをたどって相続人を確認します。

被相続人に前婚の子がいる場合や、相続人の一人がすでに亡くなっている場合など、家族が把握している範囲と法的な相続関係が一致しないこともあります。

やってはいけない② 遺産分割が決まる前に独断で処分する

複数の相続人が関係する実家は、一人の判断だけで売却や大規模な処分を進めないことが重要です。

遺産分割協議とは、相続人全員で「誰が、どの財産を、どのように取得するか」を話し合う手続きです。 実家を一人の相続人が取得して売却する方法だけでなく、複数人で共有する方法などもあります。

ただし、不動産を共有すると、その後の売却や管理で共有者間の意思調整が必要になる場面があります。 「とりあえず共有にしておく」が将来の売却に適しているとは限りません。

やってはいけない③ 税制を確認せず先に解体する

「古い家は解体したほうが売りやすい」と決めつけ、査定や税務確認の前に解体工事を発注するのは避けましょう。

相続した空き家には、一定の要件を満たした場合に「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」を利用できる可能性があります。 現行制度では、対象となる譲渡について譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度が設けられています。

ただし、家屋の建築時期、被相続人の居住状況、相続後の利用状況、譲渡時期、売却価格、耐震性、相続人の人数など複数の要件があります。 2024年1月1日以後の一定の譲渡では、相続または遺贈により対象財産を取得した相続人が3人以上の場合、控除額の上限は1人当たり2,000万円です。

また、現行制度の適用対象となる譲渡期間は2027年12月31日までとされています。 税制は要件が細かいため、「空き家だから3,000万円控除を使える」と自己判断しないことが大切です。

やってはいけない④ 家財処分・リフォームに先に大金をかける

売却前に実家を「完璧にきれいにしなければ売れない」と考える必要はありません。

相続した実家には、家具、家電、衣類、食器、写真、仏壇など多くの家財が残っていることがあります。 売主自身が処分すると費用を抑えられる場合がある一方、遠方に住んでいる場合は移動時間や作業負担が大きくなります。

また、古い住宅を数百万円かけてリフォームしたとしても、その費用をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。 買主が自分好みにリフォームしたい物件では、売主側の工事がかえって選択肢を狭めるケースも考えられます。

そのため、家財処分・ハウスクリーニング・リフォームは、まず査定を受けて「どこまで手を入れる必要があるのか」を確認してから判断するのが合理的です。

やってはいけない⑤ 取得費が分からないまま諦める

相続した実家を売るときは、親が購入した当時の売買契約書や領収書などをできるだけ探しましょう。

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得は基本的に「売却代金－取得費－譲渡費用－適用できる特別控除」で計算します。 相続によって取得した土地・建物では、原則として被相続人の取得費や取得時期を引き継ぎます。

取得費が分からない場合には、売却金額の5％相当額を概算取得費として計算できる制度があります。 しかし、本来の取得費がそれより高ければ、資料を確認できたほうが税額計算上有利になる可能性があります。

探しておきたい資料

• 親が購入したときの不動産売買契約書
• 建築請負契約書
• 購入時の領収書・精算書
• 仲介手数料などの資料
• 増改築に関する契約書・領収書
• 今回の売却に伴って支払った仲介手数料などの資料

さらに、相続税を納めた方が一定期間内に相続財産を売却する場合には、相続税額のうち一定額を取得費へ加算できる「取得費加算の特例」を検討できる場合があります。 適用には期間その他の要件があるため、税理士や税務署へ確認してください。

やってはいけない⑥ 空き家のまま長期間放置する

「相続人同士の話がまとまってから考えよう」と、実家を無管理のまま放置するのは避けましょう。

人が住まなくなった住宅は、換気不足による湿気、雨漏り、庭木の繁茂、害虫、設備の故障などに気付きにくくなります。 郵便物が溜まった状態や庭が荒れた状態が続くと、防犯面や近隣への影響も考える必要があります。

売却をすぐに決められない場合でも、定期的な換気、通水、郵便物の整理、庭木の管理、雨漏り・破損の確認など、最低限の管理は続けましょう。

やってはいけない⑦ 査定額だけで不動産会社を決める

複数社へ査定を依頼したとき、最も高い査定額を出した会社が必ず最も高く売ってくれるとは限りません。

査定額は「この価格なら必ず成約する」という保証額ではありません。 重要なのは、その金額をどのような成約事例・土地条件・建物状態・需要をもとに算出したのか説明できるかどうかです。

相続した実家の場合は通常の売却知識に加えて、相続登記、共有関係、残置物、境界、空き家、解体、税務上の確認事項など、複数の論点を整理する必要があります。

不動産会社へ確認したいポイント

• 査定価格の根拠を具体的に説明できるか
• 相続不動産の売却手順を整理して説明できるか
• 現況売却・解体後売却など複数案を比較してくれるか
• 家財や境界など売却前の課題を整理してくれるか
• 必要に応じて税理士・司法書士など専門家への確認を促してくれるか

では、相続した実家はどの順番で売ればいい？

基本は「相続関係を確認する→価値を把握する→登記・遺産分割を整理する→売却条件を決める」という流れです。 すべての手続きが終わるまで査定を待つ必要はなく、相続手続きと売却準備を並行して進めると効率的です。

相続登記はいつまでに必要？

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。

法務省によると、相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが原則として必要です。 また、遺産分割によって不動産を取得した場合にも、その成立日から3年以内の申請義務があります。

正当な理由なく義務を怠った場合には、10万円以下の過料の適用対象となる可能性があります。 なお、2024年4月1日より前に発生した相続についても義務化の対象となるケースがあるため、長期間名義変更をしていない実家がある方は早めに確認しましょう。

相続した実家を売る前のチェックリスト

以下が整理できていれば、査定から売却までの打ち合わせを進めやすくなります。

• 遺言書の有無を確認した
• 相続人を確認した
• 実家の登記名義を確認した
• 遺産分割の方針を家族で話し合った
• 固定資産税の資料を確認した
• 購入時の売買契約書など取得費資料を探した
• 住宅ローン・抵当権などの有無を確認した
• 家財を「残すもの」「処分するもの」に大まかに分けた
• 建物の雨漏り・故障など把握している不具合を整理した
• 売却前に解体・リフォームを発注していない
• 利用できる可能性のある税制上の特例を確認した
• 実家の現在の売却価格を査定した

実家を売るか残すか迷っている場合はどうする？

「売る・残す」を感情だけで決めず、資産価値と年間の維持負担を数字にして比較することが重要です。

思い出のある実家をすぐに手放すことに抵抗があるのは自然なことです。 一方、保有する場合には固定資産税、火災保険、庭木管理、建物修繕、遠方からの交通費などが継続的に発生する可能性があります。

確認項目	売却する場合	残す場合
資金	売却代金を相続人間の分配などに活用しやすい	維持費・修繕費を見込む必要がある
管理	引き渡し後の管理負担は原則なくなる	定期的な換気・清掃・庭管理などが必要
家族利用	将来利用する選択肢は失われる	帰省・居住などの選択肢を残せる
判断材料	査定価格、年間維持費、今後の利用予定を並べて比較する

相続した実家の売却でよくある質問

相続した実家の売却は「処分する前の相談」が重要です

相続した実家を売るときに大切なのは、急いで荷物を捨てたり家を解体したりすることではありません。 まず相続関係と不動産の状態を整理し、「今のままならいくらで売れるのか」を把握することがスタート地点です。

実家の価値が分かれば、「売却する」「家族が取得する」「しばらく保有する」といった選択肢を具体的に比較できます。 そのうえで相続登記、家財処分、解体、境界、税金など必要な手続きを順番に進めれば、不要な出費や手戻りを抑えやすくなります。

株式会社リブレステートでは、不動産売却の観点から相続した実家の査定・売却方法をご相談いただけます。 税務・登記・法律上の個別判断については、状況に応じて税理士、司法書士、弁護士などの専門家へご確認ください。