「とりあえず一般媒介」が 命取りになる理由。失敗しない「媒介契約」の選び方
「とりあえず一般媒介」が
命取りになる理由。
〜福岡・糟屋エリアの不動産売却バイブル〜
Market Insights 金利動向の変化と、これからの不動産売却
福岡エリア（特に福岡市や糟屋郡など）の不動産市況は、堅調な需要に支えられて一定の価格水準を保っています。
しかし、「相場が安定しているなら、放っておいても高く売れる」と考えるのは危険です。なぜなら、市場のフェーズが切り替わり、「住宅ローン金利の変動リスク」が常に存在しているからです。
【プロの視点：今、売主様が意識すべきこと】
金利が上昇傾向に転じると、買主様の心理は「買い急ぎ」と「様子見」で二極化します。この局面で最も重要なのは、「本気で購入を検討している層」に「この物件こそが正解だ」と確信させるプレゼン能力です。
ただ情報をネットに載せるだけの売却活動では、厳しい目を持った買主様には選ばれません。だからこそ、今回のテーマである「媒介契約（＝誰とどう売るか）」が、最終的な手取り額を大きく左右するのです。
こんにちは。株式会社リブレステートです。
査定額が出揃い、いざ売却をスタートしようとした時、皆様が最初に直面する大きな決断。それが「媒介契約（ばいかいけいやく）」です。
「よく分からないから、とりあえず全部の会社に頼める一般媒介でいいか」
「縛られるのは嫌だな…」
そう思っていませんか？
実は、福岡・糟屋エリアの特性上、その選択が「売れ残り」を生む原因になってしまうことがあります。
今回は、不動産会社の本音も交えながら、あなたにとってベストな契約形態を包み隠さず解説します。
2. 媒介契約とは「販売戦略」の選択
媒介契約とは、簡単に言えば「不動産会社にどのようなルールで売却活動を依頼するか」を決める契約のことです。
法律（宅地建物取引業法）により、依頼を受けた不動産会社は必ずお客様とこの契約を書面で結ばなければなりません。
契約の種類は以下の3つだけです。
- ① 専属専任媒介契約（せんぞくせんにん）
- ② 専任媒介契約（せんにん）
- ③ 一般媒介契約（いっぱん）
3. 3つの契約形態・徹底比較表
それぞれの違いを表にまとめました。特に赤字の部分にご注目ください。
| 項目 | 専属専任媒介 | 専任媒介 (当社推奨) |
一般媒介 |
|---|---|---|---|
| 依頼できる会社 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社OK |
| 自己発見取引 (自分で買主を見つける) |
不可 | 可能 | 可能 |
| レインズ登録義務 (不動産流通機構) |
5日以内 | 7日以内 | 義務なし |
| 報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 義務なし |
| 契約期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
リブレステートのワンポイント解説
表を見ると「一般媒介」が最も自由で良さそうに見えますよね？
しかし、「自由＝責任の所在が曖昧」ということでもあります。
実は、糟屋郡や福岡市郊外の戸建て売却において、私たちはあえて「専任媒介」をおすすめすることが多いです。
次章でその衝撃的な理由をお話しします。
4. 「とりあえず一般」が招く
安値売却のリスク
「複数の会社に競争させた方が、高く早く売れるんじゃないの？」
多くのお客様がそう考え、一般媒介を選ぼうとされます。都心部の超人気マンションであれば、その戦略がハマることもあります。
しかし、ここ福岡・糟屋エリアの実需向け物件（ファミリータイプ）では、逆効果になるケースが後を絶ちません。
リスク1：情報の陳腐化（売れ残り感の演出）
不動産ポータルサイトを見ていて、「同じ物件がズラッと並んでいる」のを見たことはありませんか？
あれが一般媒介の物件です。
買主様はどう思うでしょうか？
「あ、この家、必死に売りに出されてるな」
「いろんな会社から出てるけど、人気がないのかな？」
と、無意識に「売れ残り感」を感じ取ってしまいます。
逆に、1社だけが責任を持って掲載している物件は「希少性」や「管理が行き届いている安心感」を与えます。
リスク2：不動産会社の「本気度」が下がる
不動産会社の営業マンも人間です。
一般媒介の場合、自社で一生懸命広告費をかけて写真を撮りに行っても、他社で契約が決まってしまえば、その努力とコストは全て「タダ働き」になります。
その結果、何が起きるか？
「とりあえずネットには載せるけど、お金のかかる折込チラシや、手間のかかるオープンハウスなどの積極的な活動は後回し」
という扱いになりがちなのです。
一方で、専任媒介であれば「必ず自社で決められる（または仲介できる）」ため、私たちは責任を持って広告費と人的リソースを投下できます。
5. なぜ、リブレステートの「専任」は強いのか？
私たちは、お客様に無理に専任契約を迫ることはありません。
しかし、糟屋郡および福岡市近郊での売却に関しては、「専任媒介」または「専属専任媒介」で任せていただいた物件の方が、圧倒的に成約率と成約価格が高いという実績があります。
リブレステートの「専任」3つの約束
■ 1. 「商品力」を高める徹底した演出
ただ写真を撮るだけではありません。照明を調整し、広角レンズを使い、場合によっては小物を配置して、物件の魅力を最大限に引き出す「フォトステージング」を行います。
専任だからこそ、プロカメラマン並みのクオリティで撮影に時間をかけられます。
■ 2. 「囲い込み」を絶対にしない
不動産業界の悪習である「囲い込み（自社で両手仲介をするために、他社からの客付けを断ること）」を一切行いません。
レインズ（不動産流通標準情報システム）への即時登録はもちろん、他業者様とも積極的に連携し、広範囲で買主様を探します。
信頼の証として、レインズの登録証明書を必ず発行します。
■ 3. 地域の相場を知り尽くした戦略価格
「この小学校区なら、この価格帯が動く」「このエリアは今、若いファミリーが探している」
地域密着だからこそ分かる、マクロなデータだけではない「肌感覚の適正価格」で勝負します。
あわせて読みたい：売却成功のための関連知識
媒介契約を結んだ後に待っている「手続き」や「税金」についても確認しておきましょう。
6. お客様の声と成功事例
糟屋郡志免町 S様（50代・相続売却）
「最初は一般媒介で3社にお願いしていましたが、半年経っても案内が数件だけ。 リブレステートさんの専任に切り替えたところ、写真の見栄えが劇的に変わり、2週間で申し込みが入りました。 『売れ残り』になりかけていた家を救っていただき感謝しています。」
福岡市東区 T様（40代・住み替え）
「専任だと1社に縛られるのが不安でしたが、定期的な報告レポートがとても詳細で安心できました。 近隣の競合物件の動きまで分析してくれて、価格変更のタイミングも的確でした。 結果的に当初の査定額に近い金額で売却でき、新居の資金計画も崩れませんでした。」
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机上査定は無料です。売却を急かすことは一切ありません。
まずは「今の価値」と「最適な売却戦略」をご提案させてください。
※お電話でのご相談も大歓迎です
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【免責事項】
本記事の情報は、一般的な不動産市況や制度に基づき作成されたものです。法令や税制、金融情勢は将来変更される可能性があります。具体的な税務計算や法的手続きについては、税理士や司法書士等の専門家にご確認ください。本記事の利用により生じた損害について、当社は一切の責任を負いかねます。
