【福岡市城南区】住宅ローンが残る家は売れる？住み替え前に確認する資金計画
【福岡市城南区】住宅ローンが残る家は売れる？住み替え前に確認する資金計画
福岡市城南区で自宅の住み替えを考えたとき、「まだ住宅ローンが残っているけれど売却できるのか」「次の家を買うお金は足りるのか」と不安になる方は少なくありません。
結論からいうと、住宅ローンが残っている家でも売却は可能です。 ただし重要なのは査定価格の高さだけではなく、売却代金からローン残債や売却費用を差し引いたあと、実際にいくら残るのかを住み替え前に確認することです。
- 住宅ローンが残る家でも、完済と抵当権抹消の段取りを組めれば売却できる
- 最初に見るべき数字は「査定額」ではなく「売却後の手残り」
- 売却代金だけで完済できない場合は、自己資金や資金計画の見直しが必要
- 住み替えは「売り先行」と「買い先行」で資金リスクが大きく異なる
- 城南区の相場データは参考にしつつ、個別査定で現実的な売却価格を確認することが重要
住宅ローンが残っていても家は売れる？
はい。住宅ローン返済中の家でも売却できます。
ただし、多くの住宅ローンでは土地や建物に抵当権が設定されています。 抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合などに、金融機関が担保となっている不動産から優先的に弁済を受けるための権利です。
そのため通常の売買では、物件を買主へ引き渡す際に住宅ローンを完済し、金融機関と司法書士等が連携して抵当権の抹消手続きを進めます。
本当に確認すべきなのは、売却代金と自己資金を使って、残っている住宅ローンと売却費用を精算できるかです。
住み替え前にまず確認する4つの数字
売却活動を始める前に、次の4項目を同じ表の上で整理すると、住み替えの判断がしやすくなります。
| 確認する数字 | 確認内容 |
|---|---|
| 住宅ローン残高 | 金融機関の返済予定表や残高証明等で、現在の残債を確認します。 |
| 想定売却価格 | 福岡市城南区の近隣成約事例、物件種別、築年、土地条件などを踏まえて査定します。 |
| 売却諸費用 | 仲介手数料、印紙税、登記関連費用、引越費用などを見込みます。 |
| 新居に必要な自己資金 | 頭金、購入諸費用、引越費用、仮住まい費用などを整理します。 |
この金額がプラスなら、新居の購入資金や予備資金として使える可能性があります。 一方でマイナスになる場合は、差額をどのように補うかを売却契約前に決めておく必要があります。
査定価格だけでなく、ローン残債と諸費用を差し引いた手残りを確認することが重要です。
モデルケース：売却後に資金が残る場合
たとえば、これは実際のお客様事例ではなくモデルケースですが、想定売却価格4,000万円、住宅ローン完済必要額2,500万円、売却関連費用150万円であれば、単純計算では約1,350万円が残ります。
この金額を新居の頭金や購入諸費用へ充てられるかを検討します。
モデルケース：売却してもローンが残る場合
反対に、想定売却価格3,000万円、住宅ローン完済必要額3,100万円、売却関連費用120万円なら、約220万円不足する計算です。
この場合、「とりあえず売りに出す」のではなく、自己資金で補えるか、売却価格や購入計画を見直すかを先に検討します。
売却代金だけでローンを完済できない場合はどうする？
売却見込み額より住宅ローン残高等のほうが大きい、いわゆるオーバーローンの状態でも、すぐに「売却できない」と決まるわけではありません。
まずは不足額を正確に計算し、自己資金で補えるかを確認します。 そのうえで住み替え計画そのものを見直す方法や、金融機関によって用意されている住み替え向けローンを検討する方法があります。
年収、既存ローン、新居の担保評価、返済比率などを含めて金融機関の審査があります。旧宅の不足分を新しい借入れへ上乗せすると、借入総額が大きくなるため、毎月返済額だけでなく総返済額まで確認してください。
住宅ローン返済自体がすでに困難な状況では、通常の住み替え売却とは対応が異なる場合があります。滞納等があるときは、早い段階で金融機関や不動産会社へ相談することが重要です。
住み替えは「売り先行」と「買い先行」のどちらがいい？
資金計画を重視するなら、現在の家を先に売る「売り先行」のほうが売却手取りを確定しやすい方法です。ただし、すべてのご家庭に売り先行が合うとは限りません。
| 比較 | 売り先行 | 買い先行 |
|---|---|---|
| 資金計画 | 売却価格を確定してから新居予算を決めやすい | 売却前に新居資金を確保する必要がある |
| ローン | 旧ローンを整理してから新規借入れを進めやすい | 一時的に旧宅と新居のローンが重なる可能性がある |
| 引越し | 仮住まいが必要になる場合がある | 新居へ直接移りやすい |
| 売却価格 | 比較的余裕を持った販売計画を組みやすい | 購入後の返済負担から売却期限が厳しくなる場合がある |
| 向きやすい人 | 資金の安全性を優先したい人 | 自己資金や借入余力に余裕がある人 |
特に住宅ローン残債が大きい場合は、「欲しい新居が見つかったから先に買う」ではなく、現在の自宅をいくらで売れる可能性があるかを先に把握するほうが安全です。
2026年の福岡市城南区では査定価格をどう考える？
2026年公的データ令和8年地価公示では、福岡市城南区の住宅地の平均価格は197,800円／㎡、対前年平均変動率は＋6.7％でした。
ただし、ここで注意したいのは、地価公示の平均価格＝あなたの家の売却価格ではないという点です。
城南区でも、別府・茶山・金山・七隈など地下鉄七隈線沿線と、それ以外の住宅地では比較対象が変わります。また、同じ町内でも駅距離、道路幅、接道方向、土地形状、築年数、建物状態などで査定結果は異なります。
住宅ローン残債がある住み替えでは、相場を高めに期待して資金計画を組むより、近い条件の成約事例から現実的な価格帯を確認することが重要です。
気になるエリアを地図上でワンクリックするだけで、最新の地価公示データを瞬時に確認できます。
※地価データの詳細検索は1日5回までご利用いただけます。
新居の住宅ローン金利も同時に確認する
2026年9月確認住み替えでは「今の家をいくらで売るか」だけでなく、「新居をいくら借りられるか」も同時に確認する必要があります。
住宅金融支援機構が公表する2026年9月のフラット35では、借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下の最頻金利は年3.46％です。
これは全住宅ローンの金利を示す数字ではありませんが、住み替え時の返済計画は金利条件によって変わることが分かります。 購入申込み時のシミュレーションだけでなく、実際に借りる時点の金融機関の条件を確認してください。
城南区で住宅ローンが残る家を売る6ステップ
住み替えを安全に進めるなら、購入物件探しだけを先行させず、次の順番で確認します。
- 住宅ローン残高を確認する
残高証明や返済予定表を確認し、必要に応じて金融機関へ一括返済時の金額・手続きを確認します。 - 現在の家を査定する
城南区全体の平均ではなく、同じ生活圏・物件種別・近い築年などの比較事例から売却見込み額を確認します。 - 売却後の手残りを計算する
住宅ローンだけでなく仲介手数料、登記費用、印紙税、引越費用等も含めます。 - 売り先行・買い先行を決める
自己資金、借入余力、家族の引越時期を踏まえて選択します。 - 売却と新居購入のスケジュールを調整する
契約日、決済日、引渡日を不動産会社・金融機関と共有します。 - 決済日にローン完済と抵当権抹消を進める
金融機関や司法書士等と連携し、買主への所有権移転とあわせて手続きを行います。
売却費用と税金も「残債」と一緒に考える
住宅ローン残高だけを差し引いて「これだけお金が残る」と考えるのは危険です。
不動産会社の仲介で契約が成立した場合の仲介手数料には法令に基づく上限があり、実際の金額は媒介契約時に確認します。このほか、売買契約書の印紙税、抵当権抹消等の登記関連費用などが発生する場合があります。
また、マイホームを売却して譲渡益が生じる場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
住み替えでは売却側の特例、新居側の住宅ローン控除などの適用関係を確認する必要があります。個別条件によって税務判断が変わるため、具体的な申告や特例の選択は税務署または税理士へ確認してください。
よくある質問
Q. 住宅ローン残高が査定額より少なければ、そのまま売却できますか？
A. 査定額は実際の売却価格ではありません。また、売却費用も必要です。「査定額－ローン残債」ではなく、想定成約価格からローン完済必要額と売却費用を引いて確認してください。
Q. 売却前に新居の住宅ローン審査を受けても大丈夫ですか？
A. 可能ですが、現在の住宅ローン残高を含めて審査される場合があります。売却予定や完済予定を金融機関へ正確に伝え、売却と購入を同じ資金計画で整理することが重要です。
Q. 城南区の地価が上がっているなら、待てばもっと高く売れますか？
A. 将来の価格上昇を保証することはできません。地価公示は市場を見る一つの指標ですが、建物の築年、住宅ローン残高、新居の金利、家族の住み替え時期まで含めて判断する必要があります。
Q. 売却代金で住宅ローンを完済できない場合、必ず住み替えローンを使えますか？
A. いいえ。金融機関の審査があります。自己資金で不足分を補えるか、購入予算を見直せないかなども含め、複数の方法を比較してください。
まとめ｜住み替えは「いくらで売れるか」より「いくら残るか」から考える
福岡市城南区で住宅ローンが残る家を住み替える場合、最初に確認したいのは新居ではなく、現在の家の売却手取りと住宅ローン残債の差額です。
売却価格、住宅ローン残高、諸費用、新居の購入資金を一つの資金計画として整理すれば、「売却したのに頭金が足りない」「購入後に二重ローンの負担が重い」といった事態を避けやすくなります。
株式会社リブレステートでは、福岡市城南区の物件条件を確認したうえで、査定価格だけでなく、住宅ローン残債を踏まえた売却・住み替えの進め方をご相談いただけます。
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・福岡市「令和8年地価公示（福岡市分）」
・福岡市「地価公示区別平均価格及び対前年変動率（住宅地）」
・法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」
・国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
・国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」
・住宅金融支援機構「2026年9月 フラット35金利情報」
情報確認日：2026年9月6日
